За ипотеките.

Разграничаваме два вида – законна ипотека и договорна ипотека. Предмет на ипотеката, независимо договорна или законна, е недвижим имот (по смисъла на чл. 110 от ЗЗД): „земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или под действието на човека е трайно прикрепено към земята или към постройката“. И договорната, и законната ипотека се учредяват чрез вписване в имотния регистър – съгласно чл. 166, ал. 1 от ЗЗД и чл. 15 от Правилника по вписванията. За разлика от договорната обаче, при която вписването се извършва въз основа на договор (нотариален акт), подписан от кредитора и длъжника (и, разбира се, от нотариуса), при законната ипотека вписването се извършва въз основа на едностранно волеизявление (молба) на кредитора. Законна ипотека може да бъде вписана само, ако са изпълнени следните условия: Взимате заем/кредит за закупуване на имот.Заемът/кредитът е равен или е по-малък от размера на продажната цена. Ако заемът е по-голям от продажната цена, трябва да бъде учредена договорна ипотека. Заемът дължите или на вашия продавач, или на банка. Ако трето лице ви отпусне заем, за да закупите имот, трябва да бъде учредена договорна ипотека.

Тъй като законната ипотека е едностранно изявление (подписва се само от едната страна- заемодателя), нотариалните такси за заверката на законна ипотека са по-ниски от тези за договорна ипотека. Таксите за вписване на Агенцията по вписвания са еднакви и за двата вида ипотеки. Към нотариалния акт за покупко-продажба се изготвя писмена молба до съдия по вписванията при агенцията по вписвания за вписване на законната ипотека, в която молба се посочва имотът, за който се вписва ипотеката дължимата сума , срокът за плащане, имотът.

Относно Договорна ипотека, сключва се под формата на нотариален акт.  Ипотеката служи като обезпечение по договор за заем/ кредит. В нотариалния акт се  посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника,  имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично. Върху един имот може да се впише повече от една ипотека, всяка от тях има ред на вписване. Ипотеката се вписва и има действие за срок от 10 години, като то може да бъде подновено преди изтичане на срока. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.

Само собственикът на имота може да сключи договорна ипотека. Но той може да сключи тази ипотека както за обезпечение на свое задължение, така и за обезпечение на задължение на трето лице, което обстоятелство също следва да се отрази в нотариалния акт. В случай, че задължението не бъде погасено в указания в нотариалния акт срок, лицето в полза на което ипотеката е учредена /Ипотекарния кредитор/ може въз основа на нотариалния акт за договорна ипотека да се снабди с изпълнителен лист и да се удовлетвори от ипотекирания имот като изнесе същия на публична продан. С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.

Относно прекратяване на действието – ипотеката се заличава по съгласие на кредитора /лицето в полза на което тя е учредена/. Основанията за това са плащане,  възможно е да има и опрощаване. Законът не се интересува от причините за това, необходимо е само нотариално завереното съгласие на кредитора за заличаване на ипотеката. Ако такова не е налице, въпреки че длъжникът е изплатил задълженията си.  длъжникът може да иска заличаване на ипотеката само по съдебен ред. Трябва да води дело и да установи, че липсва задължения, което да е обезпечено от ипотеката, да докаже че е платил, което ще се извърши чрез надлежни платежни документи.

Предвид гореизложеното, въпросът за избор на вида ипотека няма еднозначен отговор и зависи от конкретните условия по сделката, както и от възможността да бъде предложен в обезпечение друг имот. Независимо от вида на ипотеката, за учредяването с кредитоискателят и/или третото задължено лице – собственик на ипотекирания имот, трябва да представи в банката акта, по силата на който са възникнали в негова полза правата върху имота, предмет на ипотеката, оценка на имота, изготвена съобразно вида му, и конкретните изисквания на банката. За учредяване на ипотеката и надлежното вписване в регистрите при службата по вписванията по местонахождението на имота е необходимо представяне и на удостоверение по чл.87, ал. 6 от ДПК, издадено на името на собственика на имота (кредитополучателя или третото задължено лице). Освен това банките изискват и удостоверение, издадено от съответната служба по вписванията, от което да е видно, че върху имота – предмет на ипотеката, няма учредени обезпечения или други тежести в полза на трети лица.

Публикувано в АКТУАЛНО

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

*